Вопрос признания права на самовольные строения весьма актуален. Однако законом не определен состав документов, необходимых для оформления этого права. Ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» гласит, что право на созданный вновь объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, свидетельствующих о факте его создания, а также на основании права пользования земельным участком, на котором расположен объект.

Ст. 222 ГК РФ оговаривает несколько признаков самовольной постройки: объект создан на земельном участке, который не отведен для строительства; объект создан без получения необходимых разрешений, с нарушением соответствующих норм и правил. Наличие хотя бы одного из этих нарушений определяет самовольную постройку. Возникновение права собственности на самовольную постройку возможно, если лицо, осуществившее её, обладает правом собственности (или пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования) на соответствующий земельный участок; не нарушаются законные права и интересы граждан, а также не возникает угроза их жизни и здоровью.

Закон допускает возможность признания права на самовольную постройку в судебном порядке (п.3 ст. 222 ГК РФ). Суд может признать право на самовольную постройку за лицом, осуществившим строительство на принадлежавшем ему земельном участке. При рассмотрении подобных дел заинтересованное лицо доказывает следующее:

• наличие прав на земельный участок, на котором осуществлено строительство;
• соблюдение целевого назначения этого участка при строительстве;
• наличие правильно оформленной проектной документации;
• соблюдение градостроительных и строительных норм и правил.

Документы, представляемые в судебном заседании: договор купли-продажи земельного участка; свидетельство о праве на данный участок; технические условия на водо-, газо-, электроснабжение; согласования проекта с СЭС и ПЧ; согласование фасадов объекта (жилого дома) с УГА; технический паспорт ФФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» или ЦТИ; согласования объекта с СЭС и ПЧ; техническое заключение на объект.

Несоблюдение закона приведет к принудительному сносу самовольной постройки. Чтобы избежать подобных неприятностей, грамотно оформить право собственности, необходимо обратиться к специалистам нашей фирмы, для которых это обычная работа.

Ознакомиться с условиями сотрудничества Вы можете здесь или в любом ближайшем к Вам отделении нашей фирмы.

ФЗ РФ от 30.12.2004 г. № 213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую ГК РФ», вступившим в силу с 01.01.2005 г., были внесены изменения в ч. 1 ГК РФ. Ст. 130 ГК РФ в редакции указанного закона относит к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) в том числе объекты незавершенного строительства.

В соответствии со ст. 25 Закона о государственной регистрации допускается регистрация права собственности на объект незавершенного строительства на основании предусмотренных в ней документов (подтверждающих право пользования соответствующим земельным участком, создание объекта недвижимости на основании проектно-сметной документации и др.).

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. № 59, содержащее «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», также не исключает возможность регистрации права собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством. Оно подлежит регистрации только в том случае, если объект не является предметом действующего договора строительного подряда и собственнику необходимо совершить с этим объектом сделку.

Для регистрации указанного права необходимо наличие обязательных условий:

1. договор строительного подряда должен быть расторгнут;
2. у собственника (застройщика строительства, если строительство велось без участия других лиц — инвесторов, дольщиков и т.д.) должна быть необходимость совершения сделки с объектом;
3. исходя из требований ст. 25 Закона о государственной регистрации объект незавершенного строительства должен был строиться в соответствии с проектно-сметной документацией при наличии необходимых разрешений на строительство на отведенном для целей строительства земельном участке.

При заключении договора купли-продажи, несмотря на наличие свидетельств о государственной регистрации объектов незавершенного строительства, необходимо требовать от продавцов представления следующих документов:

1. решения муниципального образования о земельном отводе под строительство объекта;
2. разрешения уполномоченного органа власти на строительство на данном участке объекта (в целях исключения возможности самовольной постройки и наступления в связи с этим негативных последствий, установленных ст. 222 ГК РФ);
3. плана объекта незавершенного строительства, составленного и утвержденного БТИ (органами технической инвентаризации);
4. проектно-технической и проектно-сметной документации, а также других документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.